부동산 거래시 알아야 할 생활 법률

생활법률 상식사전(2019)(당하기 전에 꼭 알아야 할)(전면개정판 2판)

법률에 대한 기본 상식부터 소송 대처 요령까지 총망라, 2018년 개정법률 완벽반영! 8년째 스테디셀러, 대한민국 필수 법률 상식서 《생활법률 상식사전》. 2016년 전면 개정판 이후 2년 만에 전면 개정 2판을 출간했다. 전면 개정2판에서는 실생활에 더욱 밀접해진 ‘리벤지 포르노’, ‘무고죄’, ‘대리운전’ 등의 문제들을 새로운 사례들과 함께 전면 재집필했다. 또한 법령과 통계, 판례 변경에 따라 원고를 대폭 수정하고, 필수 법률용어 추가, 민·형사 개정 사항 반영, 국민참여재판, 헌법재판의 최근 정보·판례 정리 등의 개정사항을 2018년 9월을 기준으로 반영해 가장 최근의 법률 지식을 접할 수 있다.

저자

김용국

출판

위즈덤하우스

출판일

2018.09.27

 
 
오늘은 생활법률 상식사전에 나온 내용 중
부동산 거래 시 관련 법률에 대해 작성하고자 합니다
 
이미 대부분 부동산 거래를 많이 해봤거나, 할 예정이기에
관심사로써, 어느 정도는 알고 있을 것입니다
 
하지만, 좀 더 자세히 알게 되면
실행을 하는데 도움이 되기에
작성합니다 
 
나를 위해 그동안 아는 내용을 다시 복기해서, 되새기는 의미가 우선이며, 
그다음으로 님들을 위해 도움을 드리고자 하는 목적으로 작성합니다. 
 
[내용 정리]
- 전세는 물권이고, 임대차계약은 채권이다. 
  여기서 말하는 전세는 전세계약의 전세가 아니고 
  전세권등기가 되어 있고, 후순위권 자보다 먼저 변제받을 권리로써
  경매신청도 가능하다 
  즉, 전세권이 임대차 계약보다 훨씬 더 강력하다
- 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 
  확정일자를 받으면 우선변제권 등 전세권에 버금가는 효력 발생 장치
   (확정일자를 반드시 받아야 하는 이유임)
- 근저당권에서 채권최고액은 대출잔액이 아니고
  은행에서 최대한 담보로 확보가능 금액
- 저당권: 부동산에 일정한 금액에 대한 담보를 잡아놓고 돈을 갚지 않았을 때
  경매를 통해 우선변제받는 권리
 
*근저당권과 저당권의 차이: 담보금액이 수시로 변하는 경우를 고려한 근저당권
 매달 대출금액을 갚을 경우, 담보금액이 수시로 변하는 경우이다.
 이경우 그때마다 등기부등본을 수정한다면 번거로울 수 있다.
 그래서 채권최고액(담보의 최고한도액)만 정하고, 대출금을 다 갚을 때
  한꺼번에 등기를 정리하는 수단이 근저당권이다. 
- 은행은 담보설정 시 연체이자 등 감안하여 20~30% 정도 가산한 금액을 채권최고액으로 설정
- 부동산 시세에서 채권최고액을 뺀 돈이 전세금액보다 적다면 일단 위험하다고 봄
- 대항력 발생: 세입자가 주택의 인도(1. 입주) + 주민등록(2. 전입신고) → 그다음 날부터 대항력 발생
  대항력 있으면 : 집주인이 바뀌더라도 전주인과 계약한 기간까지 살겠다고 주장가능
                           돈을 다 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됨
- 위의 대항력에  + 확정일자 : 호랑이가 날개를 다는 격(전세권과 유사한 효과)
  즉, 확정일자 이후 집주인이 다른 사람에게 근저당권, 전세권을 설정해 주었더라도 
  그 보다 우선순위가 된다. 즉 경매에 들어가도 그 보다 우선 배당 가능
 ※상가임대차계약에 있는 유사한 장치
    임차인 입점 + 사업자등록 → 대항력 발생 
    이후 계약서상에 확정일자 받아두면 우선변제권인정
    단 상가임대차 확정일자는 관할세무서에서 받아야 한다.(주택임대차처럼 동사무소는 안됨) 
 - 등기소에서는 입주 전에도 확정일자를 받을 수 있다. 
   최대한 일찍 받는 것이 유리하다. 
 - 주의사항: 등기부기재 주소와 주민등록상 주소가 동 호수까지 반드시 일치해야 한다. 
  (임대차 계약 요약)
  - 임대차 계약을 한 후에는 최대한 빨리 전입신고(주민등록) 및 확정일자 받기
  - 중간에 주소를 옮긴다거나 보증금 변동 등으로 재계약을 하면 그때부터 우선변제권을 잃는다
  - 세입자가 여러 명인 경우 먼저 입주한 순서대로 우선권이 있다.  
 
 (집주인이 전세보증금을 안 준다면)
  - 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃게 되니
    섣불리 이사 가서는 안된다
  - 법원에 임차권등기명령 신청
    임차권등기명령: 계약이 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자를 위해
                               등기부에 권리를 옮겨놓는 제도
  - 집을 비워주는 것과 보증금을 반환하는 것은 동시 이행관계 
     따라서 집을 비워주지 않으면 보증금을 달라는 주장을 할 수 없고
     월세인 경우 세를 계속 내야 한다. 
     따라서 , 임차권 등기를 해놓은 상태에서 집을 비워야 그때부터 청구할 수 있다. 
 
 (세입자가 꼭 알아야 할 내용)
  1. 전세 들어가기 전에 반드시 등기부등본 통해 이상 없는 집인지 확인
  2. 전입신고, 확정일자는 최대한 서둘러서 처리하고,
      등기부에 기재된 주소와 실제 주소(동호수까지) 일치하는지 확인
  3. 그래도 불안하면 전세권 설정 등기 
      단, 집주인의 인감증명이 있어야 하고, 등기비용 감수필요(집주인이 꺼려할 수 있다)
  4. 계약 기간이 끝났는데도 집주인이 임대차보증금(전세금)을 주지 않으면
      이사 가기 전에 법원에 임차권 등기 명령을 신청하여 등기부에 권리를 옮겨 놓는다
 
(부동산 거래 시 유의할 점)
 - 계약 전 등기부등본뿐 아니라 토지대장, 지적도, 건축물관리대장(시청, 구청, 자치단체발급)
   토지이용확인서 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다
 - 소유권 등은 등기부등본으로 가능하나, 면적, 용도, 이용현황 등은 나머지 위의 서류가 확실
 - 땅을 살 경우 거래제한이나 도시계획에 문제없는지 확인하고 현장 확인 필수
   이웃주민에게 이것저것 물어보는 것도 도움
 - 가등기된 부동산 사려는 사람은 도시락 싸들고 다니면서 말려야 한다
  당장 부동산을 사는 데는 문제가 없지만,
  그 뒤에 가등기 권리자가 자기 이름으로 소유권 이전 등기를 마치면
  등기소는 나중에 집을 구입한 님의 소유권을 지워버린다. 
  가등기권자가 순위에서 앞서기 때문이다.
  그래서 가등기되어 있는 집은 근처에도 가지 말고 반드시 가등기 말소 후 
  거래해야 한다. 
 *가등기: 훗날 부동산 취득 목적으로 순위확보하기 위해 해놓는 등기 
- 계약서는 직접 소유자와 대면 작성
   공유인 경우 공유자 모두와 함께 계약이 원칙이고, 
   만약 올 수 없다면, 위임장과 인감증명서를 받아두어야 함
- 잔금 지급과 등기서류 교부는 동시에 하라 
  매도인은 잔금 받으면서 매수인에게 부동산(인감, 등기필증 등 등기서류)을
  넘겨주는 것이 원칙 
   
 [내 생각]
 부동산 거래 관련 유용한 글이라서 요약을 하면서 작성을 했다.
 많은 분들이 알고 있는 내용일 수도 있고
 처음이라서 모르는 분들도 있을 것이다. 
 
 하지만 , 이런 생활법률은 반드시 알아둬야 한다.
 그래야 소중한 내 재산을 지킬 수 있기 때문이다. 
 
 부동산중개업자 분에게 모든 것을 맡겨서는 안 된다. 
 물론 이 분들이 전문이라서 우리보다 나을 수도 있지만, 
 내 재산을 지켜주지는 않는다.
 
 내가 이런 법이 있다는 것을 알고 있어야 하고, 
 그 상태에서 부동산 거래 시, 부동산중개업자를 통해 진행할 때
 현재 어느 단계를 하고 있는 것인지 알게 된다.
 
물론 이렇게 아무리 강조해도, 한번 해보는 것만 못하다
해보면, 이것이 무엇을 말하는지 왜 필요한지 알게 된다.
 
백문 불여일견(백 번 듣는 것이 한 번 보는 것보다 못하다)
百聞 不如一見
 
감사합니다