임차권 등기

요즘 눈에 띄는 기사들이 많네요
부동산 관련 매일경제에서 나온 기사들입니다
 
전세금이 떨어져서, 보증금 지급이 원활치 않아서
여러 가지 문제가 생기는 것 같아요
세입자 구제하기 위한 법제도에 대한 내용입니다
 
 
매일경제
 
https://www.mk.co.kr/news/realestate/10677195

“눈 뜨고 당할 순 없지”…보증금 못 돌려받은 세입자가 꺼낸 반격 카드 - 매일경제

 
[내용 요약]
- 1일 대법원 등기정보광장 자료에 따르면
 지난 2월 전국에서 집합건물에 대한 임차권등기를 신청한 부동산 수는
 2815건으로 전월(683건)보다 32% 늘었다.
 
- 지난달 임차권등기 신청 부동산수는 인천이 802건으로 가장 많았고,
이어 서울 794건, 경기 735건, 부산 139건 순으로 집계됐다.
 
- 임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게
단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 한 제도다.
 
- 세입자가 보증금을 돌려받기 위해서는 실거주와 확정일자가 필요하다.
 따라서 임차인이 이사하게 되면 확정일자가 있더라도
 실거주가 아니어서 우선변제권이 사라진다.
 
- 다만, 임차권 등기명령을 받아 등기가 이뤄지면
  임차인이 개인 사정으로 먼저 이사를 가도
  대항력과 우선변제권을 상실하지 않는다.
  등기부에 보증금 미반환 사실이 기재되기 때문에
  집주인을 압박하는 수단이 될 수 도 있다.
 
- 법조계에서는 집주인이 신규 임차인을 구하지 못해
 기존 임차인에게 전세금을 돌려주지 않는다면
 전세금 반환 소송이나 임차권 등기제도 등
 법적인 방법으로 해결할 수 있다고 조언한다.
 
※상식: 위는 임차권등기를 설명하고 있으나,

전세권등기와 헷갈릴 수 있어서 작성합니다

 

[전세권 등기와 임차권등기의 차이]
전세권은 물권(물건에 대한 권리, 만인이 대상)이며,

임차권은 채권(특정 채무자에 대한 권리)에 해당
물권이 채권에 우선함.  
 
- 전세권 등기를 위해서는 집주인의 동의가 필요하지만
  임차권등기는 동의가 없이도 신청 가능합니다.
  신청시기에서도 차이를 보이는데, 전세권은 전세기간 만료 전,
  임차권은 임차인 기간 만료 이후에만 가능합니다.

- 전세권을 갖춘 자는 소송 없이 바로 경매신청을 할 수 있는 권한이 있습니다.
 
- 임차권의 경우 확정판결을 받은 후에 경매신청이 가능합니다.
 
[전세권과 임차권 등기 장단점]

전세권의 장단점

- 임차인이 직접 거주를 하지 않더라도 보호를 받을 수 있으며

- 전세권을 담보로 하여 대출이 가능

- 확정판결절차 없이 경매 신청이 가능

- 임대인의 동의가 필수적(이 부분에서 임대인 들의 별로 좋아하지 않을 듯 합니다)

​

임차권의 장단점

​- 보증금을 돌려받지 못했을 때 별도로 보증금 반환청구소송을 통한 승소 판결 등

  경매 절차가 번거로운 편

- 통상 임대차 계약 기간이 종료된 이후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서

  이사를 해서 주소이전을 해야 하는 경우엔 임차권등기명령제도  활용

​-  집주인의 동의 없이도 임대주택 소재지 관할 지방법원에 신청하면 되고,

   이를 통해 임차권 등기가 완료된 이후에 이사를 하더라도

   대항력을 상실하지 않고 유지할 수 있습니다.

​

[내 생각]
- 법도 중요하지만 자본주의시대
  경제 논리도 반드시 고려를 해야 할 것 같다.
  당연하지만 원만한 합의가 최우선
- 물론 그게 안 되는 상황이라면
  임차권 등기는 보증금을 받을 수 있는 대안이 될 수 있지만 
  정말 나(세입자)를 위한 것인지는 자세히 살펴봐야 한다.  
- 임차권등기 설정되면 거래가 더 어려움 
  즉, 최종적으로 경매로 가야 할 수도
  경매에서 우선순위는 정부> 은행 > 임차인 순서
  즉, 정부가 최우선임. 
- 임차권등기를 설정하려면 세입자가 이사를 가야 하는데
 즉 집을 뺄 돈 있어야 하는데 돈이 없다면 무용지물
- 임차권등기 시 주인이 돈 안 준다는 확인이 되어야 하는 까다로운 과정
- 개인적으로는 전세보증보험이 최선이라고 생각